九州論壇-allbet588.com-世界盃分組賽-線上小遊戲免費

　一.前言

　房地產市場的發展是國家大事，任何國家政策的變化，都會直接或間接影響房地產的行情，故房市變動趨勢並非地方首長所能概括承受，唯地方政府的決策是否適當，亦會影響地方的房市與經濟，如當前台北市房市不佳，雖是整體大環境使然，但台北市長柯P的施政模式，應也是直接或間接影響台北市房市變化的重要因素。

　2016上半年，國內房地產市場表現不如預期，進入下半年以後，房市依然低迷，不僅投資人獲利下降，部分業者生計亦受到影響，而房市的不景氣亦可從台北市的地價下降，都會區中的人口遷移，以及房屋稅的調整等因素，來對台北市房市表現不佳，以及國內房市的重挫現象加以佐證。

　另方面，房市景氣雖然不佳，但商業型不動產的交易量價則有大幅上升的走勢，主要因來自壽險產業資金的大量引進，以及業者為因應房市不景氣所做的地產配置之改變與調整，亦即在房市不景氣中，仍有部分房地產個案獲利，亦有因調整房地產配置而擁有相對較大的利得空間，視房地產業者及房市投資人的決策模式而定，亦可瞭解為何當前房市商用市場及部分個案仍有呈現走俏的情況下，台北市房市為何會呈現相對明顯的反轉走勢；為瞭解柯P決策模式與台北市房市的關聯性，並用以判斷未來國內房市與房價走勢，可分為下列幾個部分來加以說明。

　二.台北市房市變動趨勢
　
　2014年12月，柯P以外科名醫兼政治素人身份，風光進駐為首都市長，其思考邏輯與施政方式，確實也讓國人耳目一新，台北市民更是深感慶幸，深信沒有政治包袱的市長，應能為人民撐起另一片青天。唯2015年以後的台北市房市表現不佳卻也是事實，而這又與柯P的決策模式有直接或間接的關聯。另外，國內房市雖因買賣移轉棟數、商用不動產交易...等部分指標顯出房市回春的訊息，唯因整體環境不佳，經貿市場持續惡化，房地產交投持續走低，價量齊挫，國內部分房地產業者已進入但求生存的邊緣，但政府似仍無法提出具體可行的政策以資因應，這種房市低迷情形可從最近一季較受矚目的六都地價、人口遷移、商用不動產、房屋稅的爭議等現象來加以觀察。

　(一).全國地價微漲
　
　地價指數是瞭解房市變動的重要指標，國內都會地區的房價偏高，主要影響因素即來自土地價格的不當上揚，而所謂都市地價指數是將各直轄市、縣市都市計畫範圍內的住宅區、商業區、工業區土地，以統計方法選取具代表性的中價位區段查估其平均區段地價，並據以編算某一地區內土地價格在一定期間內的相對變動上漲或下跌的百分數，其性質類似物價指數，並定期於每年1月15日及7月15日發布。
　
　民國105年7月15日，內政部所編製的第46期全國都市地價總指數為119.33 (民國104年10月1日至105年3月31日)，若以102年3月31日的地價指數為比較基準，則都市地價總指數的上漲幅度為0.04%，若與上期(第45期)漲幅達1.49%相比，本期漲幅明顯趨緩，幾乎是持平的水準。若再與去年同期(第44期)相較，漲幅明顯趨緩，同時亦為最近六來以來，也就是自99年以來(約12期的總指數)，漲幅最小的一期。
　
　內政部所公布的全國都市地價總指數漲幅明顯趨緩，各縣市僅台北市、新竹縣、連江縣下跌，其他縣市均是上升的局面，其中，漲幅最大者為澎湖縣的3.22%，而直轄市則以台南市的漲幅1.56%為最大；若進一步觀察各直轄市、縣市的地價指數之變動情形，其漲幅均呈現趨緩態勢，僅澎湖縣漲幅超過3%，主要因澎湖縣縣內遊憩休閒產業活絡，各觀光景點與主要商圈人潮匯集，帶動商機，加上非都市土地可申請變更建地，以及建案交易價格高漲影響，地價因而穩定成長。
　
　在直轄市中，以台南市的地價漲幅最高，主要因市府全力推動台南市生活圈道路系統，積極推動交通建設，促進區域均衡發展，如國道8號南科聯絡道延伸省道台1線道路工程通車，同時觀光產業活絡，帶動地方繁榮，地價亦因而往上調漲，其餘各直轄市、縣市地價指數漲幅有限。

　(二).台北市地價下降
　 
　在國內各都會地區的地價變動中，台北市是六都中唯一下跌的都會區，地價指數下跌1.52%，為全國跌幅最大的城市；若進一步對台北市地價下滑的原因加以觀察，便可發現台北市地價指數下跌最大的區是文山區，跌2.52%，其次依序為北投區、萬華區、士林區、信義區與內湖區等。
　
　一般而言，台北市雖有便捷交通路網以及完善的公共建設等房地產優勢，惟受總體經濟環境不佳，以及市場趨於保守等因素影響，市場觀望氣氛濃厚，交易動能明顯不足；同時，部分屋齡較為老舊地區受公共設施相對不足、都市更新進度緩慢，以及交通相對不便等因素影響，價格下降明顯，整體市場呈現量縮價跌趨勢。因此，台北地價的下降主要是反應在最近兩年的政府課重稅及限貸打房政策，房屋去化不佳，房地價格下修，又因地價為房價先行指標，目前新案供給有許多仍是近年建商高價取得之土地，短時間內，台北市的房價若要大幅降價仍屬不易，整體市場呈現量縮價跌趨勢，且其降幅取決於建商對後市的房市信心及讓利幅度。
　
　除此之外，若從六都最近六年的地價漲幅變動來加以觀察，亦可發現台北市與新北市的地價漲幅分別於103年3月的4.70%與102年9月的8.55%為高峰，以後則陸續下降，105年3月，其變動幅度分別為-1.52%與0.54%；台中市與高雄市也有類似的情形，前者由102年9月的10%降為105年3月的0.70%，後者則由103年9月的6.39%調降為105年3月的0.68%，足見當前房市的不景氣十分明顯。

 (三)台北市土地買賣交易數減少
　
　一般而言，台北市都市地價出現修正，應是受到整體經濟景氣轉趨不樂觀，加上房地合一稅制上路等因素影響，導致市場觀望氣氛濃厚，交易動能積弱不振，呈現量縮價減趨勢。另方面，地價變動與土地買賣的交易數變化有關，因此，若以土地買賣筆數來觀察，在105年7月15日內政部所編製的第46期中，全國土地買賣筆數為260754筆，與上期263994筆下降1.23%，而較去年同期286609筆相較減少約一成(9.02%)，土地買賣筆數呈現量縮態勢，其中，台北市在104年與105年的降幅分別為-0.25%與-47.14%，106年上半年的表現亦不如預期，亦可見證到當前房市的不景氣。

　(四).台北市房價止跌回穩
　
　政府實施實價登錄後，都市地價指數更能及時反映現況，如在最近幾年中，由於台北市房價漲幅已高，加上建商在房屋銷售不佳狀況下，房價出現修正；因此，在國內六大都會的房市表現中，2015年台北房價急跌，2016年下半年已初見止穩走勢，若根據2016年6月所公布的信義大台北房價指數顯示，2016年，台北市已經連續5個月房價未出現破底，新北市6月房價指數則為近七個月之最高，顯示房價走勢已呈現緩步盤整，短期仍難大幅下修，亦即台北市房價的下降有限。

　三.柯P治理與市民遷移
　 
　台北市長柯P上任第一年(104年1至12月)，台北市民遷出台北城情況尚不明顯，1月人口為270萬4133人，至12月人口還有677人的成長，爾後則成下降走勢，市民移出的情況愈來愈頻繁。

　1.台北市官員遷移
　 
　由於柯P上任後獨特的治理模式及領導風格，部分市府官員難以追隨，導致市府員工請調、請辭、申請退休，甚至辭職情形頻繁，市長上任不到一年，即爆發所謂的員工離職潮，總計約有1511位員工離職。若以最近半年的員工變動來觀察，北市府從2015年12月25日至2016年6月15日，這半年期間，市府首長請辭將近20人，請調人數為321人、退休為362人、離職為219人，目前146個行政機關現有員工數2萬7333人，半年異動總人數達902人。若再加上北市房價偏高問題無法解決，導致台北市民開始外移，遷出人口共6093人，在人口移動中，連續約半年都列各都會地區的第一名。

　2.台北人口移出
　 
　一般而言，房市變化與都會地區的人口遷移有密切關聯，而首善地區的台北市一向是人口移入的城市，主要因在經濟發展的過程中，人口遷徙流動、城市友善、居住舒適、交通便利、就業機會，以及經濟榮景等變數，都與房地產的去化息息相關。
　 
　長久以來，國內人口有向台北市集中的趨勢，但最近卻呈現人口移出的情形，以2016年上半年為例，台北市是六都地價指數下跌幅度最大城市；根據內政部的戶口統計資料顯示，台北市最近1年人口外流最嚴重的城市，2015年下半年每月平均流出2千多人，2016年1至6月，累計遷出6093人，每月平均流出1千多人，人口已呈現負成長。而接納台北市外流人口的則是與台北市相鄰的直轄市-桃園市。2016年1至6月，桃園每月都是遷入人口最多的城市，累計最近半年的人口數增加了1萬8559人，且其人口數自2015年12月底的2105780人，增至2016年6月的212萬4339人，半年內就增加了1萬8559人，亦即桃園市外移人口的半年增加率為0.88%。
　 
 北市外移人口大多為鄰近縣市所吸收，如2014年底，桃園市在正式升格為直轄市，政府因鼓勵生育、移入，就業機會多，房價相對台北便宜，使得桃園市人口在2015年一年以內增加了4萬4279人，是各縣市之冠。反觀台北市人口的變化，2015年底2016年上半年，人口遷出遷入相抵後呈現人口負成長1885人。相對而言，桃園市2016年上半年遷入人口達1萬3899人，每個月平均增加人口2000人以上，是全國各縣市移入人口最多的城市，此一變化即與台北市人口的遷移有關，而都會地區人口的增減同時直接或間接影響房地產的行情。

　四.柯P決策模式與房市變化
　
　一般而言，柯P没有政黨色彩，少有官僚氣息，深受人民喜歡，但柯P也少有政治歷練，不知如何揣摩上意與接近民意，加上其高智商的IQ，決策間可能會因過度自信而發生背離民意的事情，因此，柯P上任以後，台北市除了員工離職人員增加外，遷出北市之人口亦隨著增加，主要因柯P的施政爭議相對較多，特別是有關台北市房地產的個案，常因決策者的過渡自信與盲目樂觀而造成決策上的不當，導致房市政策無法順利推動，因為政府決策影響房市變化，台北市房市表現不如預期，其與柯P的決策模式有關，茲舉其較重要的案例說明如下。

　1.柯P的SOP
　
　台北市長柯文哲(柯P)自103年12月25日上任以降，在其上任期間內，雖然處處講究科學辦事效率，事事都有SOP可循，但國者人之積，人者心之器，政治為眾人之事，唯行政上的SOP往往無法配合人性上的SOP，亦即政府的理性施政難與市民的感性訴求相結合，也由於其高智商的領導風格，無法完全配合台北市升斗小民的平庸思考邏輯之需求，因此，部分房市政策無法獲得人民的認同，而當房市政策無法配合實際需要時，便導致都市發展面臨許多困難，如2016年第一季，台北市地價不漲反跌，其原因除了因過去漲幅過大，房市不景氣而讓地價回跌之外，最主要的是台北市房市變化一則是受中央政府打房政策影響，一則受地方政府政策不當所左右，且台北市人口因房價偏高等因素而外流嚴重。因此，2016年第一季，台北市地價指數下滑的幾項原因素中，主要包括都更進度緩慢、大型廠商進駐意願低、觀光人潮減少等，而這些變數又與柯P的決策模式有關。

　2.柯P的五大弊案與五大案
　
　台北市長柯P上任後，幾度質疑在前朝的不動產開發案中，有5大BOT開發案有圖利財團之嫌，而柯P所謂的「5大弊案」包括遠雄大巨蛋、美河市、雙子星、松菸文創，以及三創園區等，同時成立廉政委員會加以調查，對「五大弊案」提出糾正，唯成效不彰。2015年5月，在由北市府所召開的BOT制度研討會中，柯P又將「5大弊案」修正為「5大案」。唯追打弊案的過程與結果，成效相對有限，其中，又以引爆大巨蛋停工事件最受爭議，導致企業對台北市投資環境持觀望態度，招商不利，影響就業機會，亦影響台北市房市的正常發展。
　
　為解決五大案所可能產生的問題，台北市政府事後訂出新版BOT及聯開案的招標流程SOP，但五大案的後遺症已影響台北市房地產市場的後續招商，如中山設計產業園區、市議會舊址地上權案等，均先後流標。此外，南機場公辦都更、社子島等開發案，至今進度仍停滯不前。

　3.北市都更停滯不前
　
　在房市不景氣中，台北市都更的表現亦不如預期，如位在民生東路一段21號的中山設計產業園區，是北市中心少有的大面積精華商業區土地，採「設定地上權」方式開發，但從2015年8月上網公告招標，卻無廠商參與投標；又如北市忠孝西路、中山南路口的市議會舊址，基地面積約2025坪，投資金額逾百億元，但北市府於2016年公告招標，但投標結果不佳，為了讓都更政策順利推動，北市財政局甚至放寬使用分區限制，並協助廠商拆除地上舊有建物，唯成效不彰。

　4.社子島仍是孤島
　
　社子是台北市士林區所管轄的一個次分區，而「社子島」則是其中的一部份，最早是由基隆河與淡水河所交匯而成的一個沖積平原。1953年，超級颱風克蒂穿越北台灣，台北社子地區嚴重淹水，後來被稱為社子島的中洲埔、溪洲底等地區，被台北市政府下令長期限建與禁建，為臺北市內少數開發緩慢的社區。由於社子島禁建約半個世紀，柯P上任後，喊出1年內確定開發方案，還向居民表示「台北市對不起你們」，但一年過去了，當地居民至今除了看到模型和動畫，連i-Voting日期及執行方式都還未能如期舉行並確認。

　5.南機場整建仍在整理
　 
　南機場國民住宅又稱南機場公寓，位於臺北市中正區與萬華區，是人口密集的住宅社區。1964年，台北南機場整宅建造時，是採歐美最新建築工法的高級住宅，也是台灣第一個有抽水馬桶的住宅，但歷經半世紀以後，如今卻成為台北市最簡陋的「鳥籠住宅」，最小的不到三坪，因此，歷任政府都想拆除這首都的貧民窟，但有學者專家卻認為，南機場居民生存環境狹小，為生存而違建林立，卻衍生出夜市文化，以及高容忍度的社區，充滿在地特色，而且生生不息，應比照日本軍艦島列為世界遺產。
　
　南機場整宅一、二、三期共2107戶，由於其具有產權複雜、坪數過小等特性，且如何整理問題爭議不斷，這也是台北南機場整宅長年難以推動的主因；柯P上任後，誓言4年內完成公辦都更，但至今連居民最關心的「一坪換幾坪」都無法確認，因而才會有市議員打賭柯P在其4年內不可能完成，否則「切腹自殺」的「質詢」。

　6.捷運聯開宅出租情況不佳
　
　2015年3月，台北市長柯P宣布將捷運龍山寺、港墘、小碧潭和台北橋站聯開案共570戶分回戶作公宅，但因租金較高，且規定嚴格，無法全數出租。又因捷運聯開宅當公宅出租，因租金太貴出租率低，也讓柯P坦承政策錯誤。2016年5月，北市都發局公告4處捷運聯開公共住宅再招租，不僅放寬人口數限制，單身者也能入住二房型；龍山寺、港墘站的公宅還下修租金，以港墘站公共住宅套房型減少5900元最多，由於台北市地狹人稠的特性，且每人的經濟條件不同，思考邏輯不易，在房市政策的推動上，要實踐柯P所謂的「居住正義」，事實上並不容易。

　7.公宅政策形同具文
　
　台北市長柯Ｐ上任後喊出「4年2萬戶」公宅目標，公宅經費約1300億元，土地採取分期付款，每年約占總預算2％，不會排擠其他建設預算，營建成本方面，若以房子55年租金來算，36年就可還本。2015年12月，台北市都發局宣布42處公宅位置，原本希望舉債逾千億興建，但其所動工或完工的公宅，大多是前市長任內規畫，在前朝便已動工，亦即柯P任內規畫的公宅至今尚未具體成呈現。

　五.北市房屋稅追朔
　
　國內都會地區的房價偏高，人民買房門檻逐年增高，使得台灣稅制改革逐漸聚焦在房屋市場上，除了2016年1月開始實施的「房地合一」稅制外，俗稱「囤房稅」的房屋稅修改，也成為房稅改革的重點項目，2016年5月開徵房屋稅，對於持有多戶房屋的民眾將帶來一定程度的影響，雖然每個縣市對房屋稅高調的看法不一，做法亦不同，但台北市房屋稅若上調，將採追朔原則，對台北市民的權益影響甚大，說明如下述。

　1.房屋稅修定
　 
　房屋持有稅採房地分離制，分為「地價稅」及「房屋稅」兩大部分，其中，地價稅變動不大，主要為每年1次的土地公告地價調整，而目前各縣市政府皆有逐步調升公告地價，地價稅因此略微上漲，而房稅改革的重心主要放在房屋稅上。2015年6月，房屋稅條例修法，將住家用房屋再細分為自住及非自住，並修訂相應稅率範圍，此外，另增訂公益出租人出租的房屋，亦可適用住家用房屋稅率，並於2016年5月首度開徵。
　 
　在房屋稅制修訂之前，不論自住還是非自住，房屋稅均是1.2％，而新制中的「自住房屋」是指限本人、配偶或直系成年親屬實際居住並設籍，出租則不可列入自住，其房屋稅率仍維持在1.2％，非自住房屋稅(包含自住的第4戶以上)則提高至1.5％~3.6％，由地方政府各自訂差別稅率；以台北市為例，規定非自住2戶以內(包含自住的第4、5戶)每戶適用徵收率為2.4％，非自住第3戶以上(包含自住的第6戶以上)每戶稅率則為3.6％。由於修正後的房屋稅，持有4戶以上房屋的人，其房屋稅恐遽增為2~3倍，故市場上普遍稱之為「囤房稅」。
　
　至於其他非住家用房屋，如私人醫院、診所或自由職業事務所使用者，稅率皆調整為原先的2倍，由1.5％~2.5％調升至3％~5％，營業使用與供人民團體等非營業使用者則維持原稅率，分別為3％~5％及1.5％~2.5％。

　2.房屋現值影響稅賦與房市
　
　一般而言，房屋現值評定與稅賦的高低有關，房屋稅的計算方式為「房屋現值×稅率」，因此，除了稅率之外，房屋現值的評定亦是影響稅賦多寡的關鍵，目前房屋現值評定是由各縣市不動產評價委員會每兩年進行1次評估，評定標準主要依據「房屋標準單價」、「房屋折舊率標準」及「房屋位置所在路線地段等級」等三個面向，其標準公式為核定單價(元)×面積(㎡) ×(1－折舊率×折舊經歷年數) ×地段調整率×分層分攤率，其中，核定單價又是由房屋總樓層數、構造及用途來決定。
在房屋現值的計算中，有關住家用房屋部分，各地方政府得視所有權人持有房屋戶數訂定差別稅率；另方面，供自住及公益出策人出租使用之認定標準，由財政部定訂之。唯不論是由中央政府或地方政府所規劃或計算，房屋現值的高低直接影響房地產的稅賦，同時影響房市的變化。

　3.持有新屋數愈多衝擊愈大
　
　大體而言，房屋的新舊、坪數大小、所處地段等，皆直接或間接影響房屋現值，在綜合考量下，新成屋的評定現值往往遠高於老舊公寓或傳統透天住宅，因此，持有多戶新成屋與大坪數房產的民眾將受到較大影響，亦是2016年全國不動產稅籍清查的重點標的，強調新制實施後，購買不動產盡量以自住、長期持有為主，其稅負較輕。另外，臺北市於2016年開徵豪宅稅，其他縣市之後也將跟進，房屋稅的大幅增加是未來持有大戶與豪宅住戶所必須共同面對的問題。唯政府對於房市的做法在於鼓勵自住與長期持有，並抑制投資性炒作行為。 

　4.各縣市房屋稅不同
　 
　由於房屋稅為地方政府的重要財源，其增加幅度影響地方政府的財稅收人，但同時也影響人民的權益甚巨，而在市政建設與執政選票之考量下，各縣市政府對於房屋稅是否調整，或其調整的幅度為何，均有不同的考量，有些縣市的調整達八成以上，如雲林與嘉義，有些則達一倍，如新竹縣等，有些則仍屬未定，如新北市、台中、彰化等，而台北市則採若上調則追溯原則。

　六.結論與建議
　 
　經由前述的分析說明，可歸納本文的結論與建議如下：

　1.根據內政部所發布的都市地價指數資料，2016年7月，在六都的都市地價之表現中，以台南市的漲幅1.56%為最大，首善地區的台北市則下跌1.52%，是六都地價中唯一下跌的都會區，也是全國下跌幅度最大的城市，亦為多年來之首見。

　2.在經濟發展過程中，人口遷徙流動、城市友善、居住舒適、交通便利、就業機會等變數與房地產的去化息息相關。台北市地價下跌的原因除了因過去漲幅過大，房市不景氣而讓地價回跌之外，最主要的是台北市長柯P的房市政策無法配合實際需要，導致都更進度緩慢、大型廠商進駐意願低、觀光人潮減少等，而這些變數又與市政府的決策模式有關。

　3.房屋持有稅採房地分離制，分為「地價稅」及「房屋稅」兩大部分，唯房稅改革的重心主要放在房屋稅上。房屋稅條例修法，將住家用房屋再細分為自住及非自住，並修訂相應稅率範圍，如房屋稅率仍維持在1.2％，非自住房屋稅(包含自住的第4戶以上)則提高至1.5％~3.6％。

　4.房屋稅為地方政府的重要財源，其變動影響地方政府的財稅收人，影響人民的權益，而在市政建設與執政選票之考量下，各縣市政府對於房屋稅是否調整，或其調整的幅度為何，均有不同的考量。

　5. 2016下半年房市庫存去化的壓力可以緩解，唯因兩岸商機進展呈現膠著，國內觀光、民生消費等產業將面臨商機萎縮，建議投資人必須做好房產的風險控管。